Cum sa obtin independenta financiara?

Daca iubesti ceea ce faci, nu trebuie sa muncesti nici macar o zi din viata ta.

              Bine v-am regasit dragi prieteni, la aceasta ultima postare din cadrul seriei dedicata dezvoltarii inteligentei financiare din prisma finantelor personale. Dincolo de aspectele tehnice, prezenta postare o consider reprezentativa pentru acest blog, intrucat se afla la limita dintre finante personale si stil de viata, fiind o punte intre acestea. Special am lasat-o la final…la desert:)…pentru a o putea savura in totalitate si in cunostinta de cauza, dupa ce, in prealabil, am punctat principalele aspecte ale finantelor personale:

• De unde vin banii?
• Cum ii gestionam, dupa ce ii avem?
• Cum economisim?
• Cum investim?
• Cum generam surse de venit pasiv? La acesta ultima intrebare vom gasi raspunsul in postarea de astazi.Sa ne amintim totusi, inainte ce reprezinta un venit pasiv.

VENIT PASIV= banii muncesc pentru om, acesta bucurandu-se de toate libertatile posibile(de actiune, de timp, dezvoltare personala, sporturi, hobby-uri), dupa ce, in prealabil, si-a creat un sistem care genereaza in mod continuu venitul respectiv.

Din acesta prezentare realizam ca venitul pasiv NU este echivalentul ajutorului de somaj pe care postasul il aduce luna de luna la usa, iar tu stai si te uiti la TV, te joci pe calculator sau  faci plimbari lungi… ci acesta presupune crearea unui sistem cu doua etape:

• Crearea sursei de venit = investitia de timp/bani sustinuta de efort fizic/intelectual
• Intretinerea sursei de venit (in medie o ora zilnic)

                Astfel, dupa ce am creat sursa de venit (pentru detalii vezi postarea MINA DE AUR 

http://inteligenta-financiara.blogspot.com/2012/04/cum-si-unde-investim2.html) este momentul sa ne gandim la o strategie functionala, care sa ne permita punerea pe pilot automat a cat mai multor surse de venit activ.

                Gasirea raspunsului la acesta problema face diferenta intre:

• a te trezi in fiecare dimineata la 6:30,
• a avea un sef antipatic,
• dorinta de a vrea sa faci mai mult, dar timpul si/sau sistemul nu-ti permite
• deprimarea ce-o simti in fiecare duminica dupa-amiaza, data de faptul ca maine va trebui sa te intorci la o slujba monotona ce te plafoneaza(nu-ti pune in valoare calitatile, indiferent care ar fi aceastea) si
• cafeaua bauta la ora 9, in timp ce iti citesti presa
• a merge la o plimbare in parc, oricand cu copiii
• a-ti face concediile oricand si oriunde iti doresti, fara limita de timp
• Sentimentul de implinire ce ti-l dau realizarile personale si faptul ca esti stapan pe propria ta viata, si cu asta cred c-am spus totul.

             Cred ca sunt suficiente motive pentru a fi si tu convins de ce pledez in vederea dezvoltarii si diversificarii investitiilor in cat mai multe SURSE DE VENIT PASIV.  

             Aceasta presupune in primul rand un nou stil de viata, cu o mentalitate diferita in privinta generarii si gestionarii veniturilor. Este puntea ce te trece de la statul de angajat (venit extensiv, pentru care esti nevoit sa muncesti permanent timp de 40-45 ani pentru asigurarea traiului zilnic) la statutul de investitor( venit intensiv, pentru care lucrezi un timp limitat la cativa ani in vederea crearii sursei de venit, dupa care timp de mai multi ani te ocupi doar de intretinerea acestui venit(maxim o ora pe zi). Iar aici actuala pensia este un bun exemplu care usureaza intelegerea fenomenului.

Pentru aceasta nu trebuie decat sa raspunzi la urmatoarea intrebare:

CE PREFERI….

• … sa muncesti extensiv(ca angajat), timp de 40-45 ani pentru a te “bucura” dupa 65 ani de un venit pasiv(pensie)..timp de cca 10 ani sau
• … sa muncesti intensiv(din greu, dar facand ceea ce-ti place)  5-10 ani, pentru a te bucura de un venit pasiv in urmatorii 40-45 ani?

             Acum, daca ai ales prima varianta eu iti urez succes in cariera si multa sanatate de care chiar vei avea nevoie sa rezisti, iar daca ai ales varianta a doua iti doresc sa fii suficient de motivat in a te dezvolta in domeniul ales de tine si…sa citesti in continuare.

            Asadar, sa n-o mai lungim si sa intram in miezul problemei, a carei rezolvare tine de doua aspecte:

1.      Identificarea veniturilor active ce se preteaza la generarea ulterioara a unui venit pasiv.

2.      Identificarea pasilor concreti de tranformare a unei surse de venit active intr-o sursa de venit pasiv(automatizarea)

In cele ce urmeaza voi dezvolta acesti 2 pasi, detaliind cu cateva exemple concrete:

EXEMPLE CONCRETE:

• Venituri salariale_ Da, ati citit bine: venituri salarile, dar cu o conditie: veniturile salariale sa fie de cel putin 4-5 ori mari decat cheltuielile lunare curente. Asta insemna fie un venit salarial f.mare(de exceptie) fie un venit peste medie al unei persone/familii suficient de chibzuita pentru a putea economisi min.70% din venit). Nu am sa ma opresc la venituri exceptionale ci voi dezvolta varianta a doua, a unei familii cu venituri peste medie, de cca 600 eur/pers, adica 1200 eur/lunar/familie. Presupunand un stil de viata cu cheltuieli lunare de cca. 400 eur/familie (nivel sub care se afla 80% din gospodariile din Romania in anul 2012), rezulta o economie de 800 eur/luna. Realizand o simulare in Excel rezulta ca la o dobanda medie neta de cca 4% familia respectiva va reusi in cca 10 ani sa economisesca 125000 eur. De ce m-am oprit la aceasta suma? Urmariti urmatorul calcul: Considerand rata dobanzii relativ constanta, rezulta urmatorul venit doar din dobanzi:

                                         125000* 4%= 5000 eur/an, adica 417 eur/luna.

            Asta insemna ca membrii respectivei familii, dupa doar 10 ani de munca intensiva isi pot parasi jobul…pastrandu-si in schimb acelasi stil de viata cu cheltuieli lunare de peste 400 eur…pentru tot restul vietii.

            Dar partea frumoasa abia acum vine..acesti 400 eur provin exclusiv din dobanzi, familia pastrand neatins depozitul de 125000 eur. Asadar indiferent de variatiile sensibile ale ratei dobanzii, acest principal de 125000 eur se constituie ca un rezervor tampon ce are rolul de-a pastra constanta puterea de cumparare si stilul de viata al familiei pentru tot restul vietii. Si asta doar dupa 10 ani de munca intensa, si un venit din dobanzi bancare cu rentabilitate minima(4%) dar garantat de stat(depozitul bancar). De mentionat este ca principalul avantaj al economisirii nu este dat de rentabilitatea capitalului ci de lichiditatea banilor cash (posibiliatea de-a intra oricand intr-o investitie profitabila).

            Din exemplul de mai sus, observam ca venitul pasiv se manifesta inca de la prima depunere(NU dupa 10 ani, cum ar putea considera unii) sub 2 forme:

dobanda neta si capitalizarea dobanzii. Cu ajutorul acestor 2 tipuri de venit pasiv familia a reusit sa reduca cu 3 ani durata economisirii(comparativ cu pastrarea banilor in casa-la saltea care le-ar lua 13 ani de munca si economii). Din acest exemplu rezulta cat de importante sunt atat sursele de venit cat si gestionarea acestora. In egala masura. Iar pentru aceasta sa luam de exemplu o diversificare a economiilor in 2 valute, astfel:

30% din economii in euro(pastrarea puterii de cumparare) la aceeasi dobanda neta de 4% si

70% din economii in lei(randament superior) la o dobanda neta de 6%

Din media celor doua randamente( 4% respectiv 6%) ponderata cu procentele aferente (30% respectiv 70%) rezulta un randament de 5,4%.

Doar aceasta simpla diversificare reduce perioada economisirii la numai 9 ani, asta insemnand un an de libertate in plus pentru respectiva familie.

• Investitiile imobiliare pot fi luate in considerare atat ca sursa principala de venit cat si ca parte a diversificarii portofoliului investitional. Eu personal, din prudenta , le recomand doar ca diversificare a portofoliului, chiar daca aduc randamente superioare dobanzii bancare, actuala criza confirmand recomandarile mele: CASH  is THE KING. Daca la acesta mai adaugam si o celebra zicere americana “profitul se face la cumparare nu la vanzare” e bine sa ne gandim de 10 ori inainte de a intra intr-o investitie, facand o simulare a randamentului investitiei. Vom lua ca exemplu cumpararea unei locuinte in vederea inchirierii. Vom parcurge astfel urmatorii pasi:
1. Studierea ofertelor din piata (ziare, agentii imobiliare)
2. Vizite locatii, vecini, facilitati zona.
3. Documentare pe net(gratuit) sau consilier( contracost) cu privinta la detaliile tehnice ale unei achizitii( locatie, documentatie, acte, probleme tehnice, costuri reparatii, materiale, etc)
4. Contactarea directa a proprietarilor( anunturi, administratori de imobil) in vederea obtinerii celui mai bun prêt direct de la proprietar.
5. Alegerea a 2-3 proprietati potentiale.
6. Simularea investitiei. Aceasta presupune in primul rand calcularea costurilor totale pana la inchiriere: prêt imobil, tarife notariale(vanzare-cumparare), tarife utilitati( schimbare proprietar), renovare minima (reparatii instalatii, usi/ferestre termopan, parchet, usa metalica, zugravit, corpuri iluminat, mobilat minim, electrocasnice). Urmatorul pas este analiza chiriei minime din zona. Ultimul pas: calculul rentabilitatii. Metoda pe care o utilizez eu este aceea de-a considera locuinta inchiriata doar 10 luni/an, considerand ca marja de siguranta o luna pentru renovari si gasirea chiriasului iar in cazul plecarii in decursul aceluiasi an, inca o luna pentru gasirea de noi chiriasi. Din acest venit brut se scade 12% impozit/venit(adica 16% din 75% venit total) iar cca 25% il aloc pentru renovari,reparatii, intretinere, impozit pe proprietate, asigurare imobil) Asadar, ramane un venit net anual de doar 6-7 chirii lunare. Abia acum putem estima randamentul investitiei care este dat de doi factori: randamentul chiriei + rata minima anuala de apreciere a pretului imobilului(functie de trendul pietei)

De exp: cost imobil              20.000 eur

             Taxe notariale           1.000 eur

             Renovari/Instalatii     2.500 eur

             Mobila                     1.000 eur

             Electrocasnice             500 eur

             COST TOTAL      25.000 eur

Venituri nete chirii 7*150 eur=1050 eur

Randament chirii 1050*100/25000=4,2% profit net lunar( 88 eur/luna)

Rata minima anuala de apreciere a pretului imobilului cca 5%( in traducere asta insemna ca in prezent noi estimam ca in 20 ani locuinta va avea un pret dublu). Daca nu avem astefel de informatii putem merge pe varianta conservatoare a ratei inflatiei estimate(cca 3% in 2012).Facand o medie cu rata minima estimata de crestere a pretului imobilului, rezulta o apreciere estimata de cca 4%

Randament TOTAL NET al investitiei: 4,2% + 4% = 8,2% profit net.

Facand aceste calcule cat mai riguros(estimand cheltuieli maxime si mizand pe venituri minime) ne putem face o idée, pe hartie, despre cat de profitabila poate fi respectiva investitie. Foarte important este de studiat in aceasta etapa pretul pe mp al imobilelor nu doar din zona respectiva ci si din oras, regiune geografica, tara si chiar din afara tarii, pentru a vedea cat de realist este acesta si ulterior de a putea intui care va fi trendul pietii.

7. Negocierea pretului cu proprietarul: se va pleca de la exprimarea seriozitatii intentiei de cumparare, mentionand totodata toate costurile estimate in vederea renovarii imobilului, care evident vor reduce din pretul platit proprietarului. Tot in aceasta etapa se negociaza si modalitatile de plata(avans, rate, schimburi+diferente, cash, etc)  cumparatorul avand permanent in vedere doua aspecte: CASH is THE KING si ca proprietarul are nevoie de banii tai(cu care poti cumpara orice, inclusiv proprietatea lui…daca accepta conditiile tale_decente desigur)
8. Intocmirea actelor notariale
9. Bugetare renovare + lucrari renovare
10. Anunturi de inchiriere( dureaza min. 2 luni de vizite pana la semnarea actelor cu chiriasului potrivit, asa ca intentia de inchiriere trebuie anuntata din timp)
11. Finisare: mobilare, utilare electrocasnice
12. Inchirierea propriu zisa
13. Intretinerea sursei de venit pasiv: o f.buna relatie chirias-proprietar, solicitudine, reparatii ce cad in sarcina proprietarului si pe cat posibil imbunatatirea confortului imobilului. NU UITA ca venitul pasiv necesita maxim o ora/zilnic pentru intretinerea acestuia. Asta desigur nu insemna ca zilnic sa vii pe capul chiriasului timp de o oraJ, ci atunci cand el iti sesizeaza o problema, rezolvarea acesteia sa fie principala ta problema. Este acelasi principiu din oricare alt business: nu marfa iti aduce profit ci clientul. Fidelizeaza-ti clientul(chiriasul), respecta-l, intreba-l ce-si doreste, ofera-i sau explica-i sincer de ce nu se poate si vei avea un client(chirias) multumit. Iar un chirias multumit de ce ar pleca?

                Citind si recitind aceste 2 exemple concrete de gestionare a finantelor personale, in care atat generarea unui venit cat si gestionarea acestuia sunt activitati la fel de importante sper ca v-ati facut o idée despre ceea ce reprezinta VENITUL PASIV cat si de important este sa-l avem. Ba mai mult sa gandim si sa generam cat mai multe si diversificate surse de venit pasiv.

                 Cu speranta ca prezentul articol v-a deschis perspectivele unui nou stil de viata, astept comentarii, recomandari sau intrebari la care sa va pot raspunde precum si sugestii despre teme si subiecte de interes pentru dvs.

De retinut:

• Venit intensiv = muncesti f.intens doar cativa ani, utilizandu-ti intregul potential genetic

• Venit extensiv= muncesti intrega ta viata dar fara a te utiliza la intregul tau potential

• Venit PASIV= banii muncesc pentru om, acesta bucurandu-se de toate libertatile posibile

• Venitul pasiv presupune mai intai crearea unei surse, apoi intretinerea acesteia

De analizat cele doua studii de caz, iar daca sunteti interesati de studii de caz pe alte surse ma puteti contacta la adresa de mai jos.

Si daca tot am terminat o serie dedicata finantelor personale, tot ce vreau sa retii este ca  indiferent de ce ti-a oferit viata pana acum, CHEIA E` LA TINE!!!...asa ca tu alegi daca cat sa ramai legat de job si cand te eliberezi.

Cu drag,

Madalin George MITRU.

mada_clubro@yahoo.co.uk